בכל תהליך של התחדשות עירונית מצליח לוקחים חלק מספר בעלי תפקידים: הדיירים ועורך הדין מטעמם, מנהל הפרויקט, היזם, המפקח ויועץ המס. לכל אחד מבעלי המקצוע נדבך שונה, ויש חשיבות למועד כניסתם לעבודה.
שלבי הפרויקט ואנשי המקצוע:
טרום ביצוע
• התארגנות ראשונית של הדיירים, בחירת עורך דין מלווה ומנהל פרויקט מטעם הדיירים – מומלץ שכלל הדיירים בבניין יכירו את עוה"ד ומנהל הפרויקט ולא רק וועד הבניין. עוה"ד ידאג לאינטרסים המשפטיים של הדיירים באמצעות חוזים והסכמים, ייתן מענה של ייעוץ וייצוג בהליכי משפטיים, יסלק גורמים מעכבים בתהליך, יסייע בבחירת אנשי המקצוע השותפים לתהליך ועוד.
תפקידו של מנהל הפרויקט הוא לארגן את הדיירים, להציג בפניהם תמונה כללית של הפרויקט, להחתים את הדיירים על הסכמה ראשונית, לבדוק היתכנות הפרויקט מול העירייה והיזמים, לערוך מכרז יזמים, לעזור בהחתמת הדיירים ועוד.
• בחירת יזם לפרויקט – משרד עו"ד סמואל ושות' בעל ניסיון עשיר עם יזמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית וישקיע משאבים באיתור היזם בעל הרקע המתאים ביותר לפרויקט שלכם.
• בחירה ומינוי של פקח לפרויקט – מפקח מקצועי ייבחן בצורה מיטבית את המפרט הטכני של הדירות ואת תמורתן לדיירים – התאמת גודל הממ"דים, סוגן וטיבן של הדלתות, המעלית, שטח הגינה, התקנת אינטרקום, מיקום החנייה ושטחי החנייה לכל דייר, מיקום המחסנים והמרפסות ועוד.
• יועץ מס – פונקציה מקצועית שכדאי להכניס לתמונה בשלב הקודם לחתימה על ההסכם. תפקידו של יועץ המס הוא לתכנן עבור היזם ועבור הדיירים את הוצאת הפרויקט אל הפועל בכמה שפחות הכבדת מס. שלב חיוני שנועד להסיר ייתכנות של נטישת היזם את הפרויקט בשל כדאיות כלכלית בפרויקט.
שלבי התכנון
• אדריכל מטעם היזם – שמטבע הדברים ידאג לאינטרס של היזם, ולכן שומרי הראש הם הדיירים, עורך הדין, מנהל הפרויקט והמפקח.
• החלטת הוועדה – עד לשלב זה עובד עורך הדין מול הדיירים שחתמו על ההסכם, ובשלב הזה הוא מתמודד מול הדיירים הסרבנים במטרה לרתום אותם להיות חלק מהפרויקט ולעדכנם בשלבי התהליך. מהניסיון של עו"ד אברהמוב עד להחלטת הוועדה לא ניתן לתבוע את הסרבנים, אבל לאחריו מתאפשרת תביעה, והבנה זו מובילה לחתימת על ההסכם.
• קבלת היתר לפרויקט ועלייה על הקרקע – בשלב זה מפקיד היזם בידי עורך הדין המייצג את הדיירים את הביטחונות, ונדרשות ערבויות ופוליסות ביטוח, שייבחנו על ידי יועץ ביטוח.
שלבי הביצוע
• על שלבי הביצוע יפקחו מנהל הפרויקט והמפקח. למפקח תפקיד משמעותי בשלב זה. הוא ידאג לבדיקת המפרט הטכני בהסכם, ילווה את כל שלבי הביצוע וימנע ליקויי בנייה בפרויקט.
• רישום הבית המשותף בטאבו. הרישום מבטיח את הקניין של הדיירים על נכסיהם. עורך הדין יבדוק שאין טעויות ברישום הדירות, וברישום המחסן והחנייה כצמודים בטאבו.
הניסיון שלנו בתחומי תמ"א 38 – הצלחות בפתרון אתגרים ומכשולים בשלבי הפרויקט השונים:
רמת גן, שדרות העם הצרפתי פינת סמדר 1
החלטת הוועדה המקומית להקפיא את הבנייה בכל אזור שיכון וותיקים, ובכלל זה הפרויקט שלנו, הייתה האתגר הגדול. החלטת הוועדה התקבלה אחרי חתימתם של כלל הדיירים בבניין ולאחר שהיזם השקיע מאות אלפי שקלים בפרויקט. הגשנו עתירה לוועדה הארצית וזכינו בעתירה. הפרויקט שלנו היה היחיד שקיבל אישור לעבור לשלבי הביצוע.
קריית אונו, רחוב הדרור 7, 9 ו- 11
בפרויקט הזה לא אישרה הוועדה בנייה של מרפסות, בכפוף לסעיף תמ"א מרפסות, בשל חריגה מקו הבניין. היזם מצדו רצה להתקדם עם שלבי הפרויקט ולדחות את קבלת ההחלטה על המרפסות לשלבים מאוחרים יותר. האתגר בפרויקט זה היה הגשת תכנית מתאר עירונית וזכייה בטאבה נקודתית לבניינים אלו בלבד להקמת המרפסות. גם כאן נחלנו הצלחה.
תל אביב, רחוב בלוך 4
האתגר הגדול בפרויקט בתל-אביב הוא הקמת חניון רובוטי, שיענה על מצוקת הדיירים בנושא החנייה. הקמתו תוכננה באמצעות חפירת מתקן תת-קרקעי מתחת לבניין עצמו, אך נדרש ויתור על חלק משטח דירתו של הדייר בקומת הקרקע. משרד עו"ד אברהמוב מעורב במציאת פשרה שתענה לצורכי כלל הדיירים ותרצה את הדייר בקומת הקרקע.
אור יהודה, מתחם האיריס
היקף הפרויקט הגדול ומעורבות של מספר עצום של דיירים במתחם כולו מהווה את האתגר הגדול. זהו אחד הפרויקטים הגדולים והמורכבים של פינוי ובינוי.
הרצליה, רחוב שירת הזמיר 15
אתגר כפול בשירת הזמיר. הראשון התמודדות עם דייר סרבן, והשני סביב עסקת תמ"א בין דיירי דירות הגג ובין היזם על שטחי הגגות. מטרת משרד עו"ד אברהמוב הוא לייצג את דיירי דירות הגג בבחירת החלופה הכלכלית המשתלמת ביותר וליווים בכל אחד משלבי העסקה.
בת-ים, רחוב כצנלסון 82
בניין עם מספר רב של דיירים יוצר באופן טבעי אתגרים רבים. בבניין בבת-ים מתגוררים 32 דיירים. אחד מנושאי הטיפול נוגע לכך שעל חלק מהדירות הוטלו עיקולים. אתגר נוסף נוגע לתכנון ולהטמעת שני חניונים רובוטיים תת-קרקעיים
פתח תקווה, רחוב האורים 17-11
הבניין קיבל היתרי בנייה וברקע דייר שביצע חריגות בנייה העלולות לפגוע בזכויות הבנייה של כלל הדיירים. במצבים כאלה נדרשת פשרה שתתקבל הן על ידי כלל דיירי הבניין והן על ידי הדייר הבודד.
הרצליה, רחוב סוקולוב 51 פינת החלוץ
תהליך מורכב המתנהל עם דיירים מוגנים החוששים מהערכת שווי נכס נמוכה, וישנן התנגדויות רבות על רקע זה. בנוסף מדובר באוכלוסייה של דיירים מבוגרים שמפאת גילם מתנגדים לשינויים בחייהם ופרויקט פינוי ובינוי מרתיע אותם.
תל אביב, רחוב אוסישקין 44
פרויקט עם מספר לא מבוטל של אתגרים. מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 בבניין הממוקם בסמוך לנחל ירקון. במהלך שלבי הביצוע והחפירות להטמעת חניון תת-קרקעי התגלו מים שחלחלו מהנחל. היזם הזמין איש מקצוע מדנמרק לקבלת ייעוץ לגבי המשך הבנייה. בנוסף בשלבי הפרויקט הראשונים התמודד משרדנו עם דייר סרבן שעקשנותו הובילה לארבעה תהליכים משפטיים בבית המשפט. הפרויקט יצא לדרך, בוצע ואוכלס.
הרצליה, רחוב בנימין 23
אתגר הפרויקט טמון במספרם הרב של הדיירים בבניין. כמו כן, מדובר בבניין שיש בו שש דירות גג, שלגבי כל אחת מהן יצטרכו הדיירים לקבל החלטה. האפשרויות העומדת בפני כל אחד מהדיירים הן: מעבר למגורים בקומת הגג, להישאר בנכס הקיים מתחת לקומת הגג או למכור את הגג לקבלן. בנוסף בית עסק פעיל בקומת הקרקע שיושבת ויופנה בעקבות הפרויקט.
מעוניינים בפרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם?
מבינים שחיזוק היסודות של הבניין מפני רעידות אדמה הן חובת המציאות מבחינתכם?
רוצים לצאת לדרך אבל חוששים מהסיבוכים האפשריים?
רוצים להגיע לקו הסיום בהצלחה? התקשרו אלינו
03-6128000 | תובל 13 (בית אמריקה ישראל), רמת גן
