פינוי דייר מוגן למטרת בניה לצורך אישי

לא אחת קורים מקרים בהם זכות הקניין של בעל בית מתנגשת מול זכותו של דייר מוגן השוהה בבית. דוגמא אחת למקרה זה הינה, בעלי נכסים רבים המוצאים עצמם ניצבים בפני שוקת שבורה, במצב בו מצד אחד, ישנה תכנית תקפה המאפשרת להם להרוס את הנכס ולבנות אחר במקומו, או לסירוגין, לשנות אותו שינוי ניכר, פעולות אשר ללא ספק יביאו להשבחת הנכס, ומצד שני, באותו נכס נמצא דייר מוגן שעל פניו, נראה כי לא ניתן לפנותו וכפועל יוצא מכך, נראה כי בעל הנכס ייאלץ לוותר על ההזדמנות להשביח את נכסו.

הפתרון למקרה זה נמצא בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), הדן במצב בו בעל הבית קיבל היתר בנייה לאחד משלושה: הריסת הנכס ובניית נכס אחר במקומו, ביצוע שינוי מהותי בנכס או ביצוע תיקון יסודי בנכס, וקובע מספר תנאים לפינוי הדייר המוגן כנגד העמדת סידור חלוף.

ככלל, נטיית בתי המשפט בשנים האחרונות הינה לפרש את החוק על דרך הצמצום באופן בו תמוזער הפגיעה שהחוק מסב לבעלי נכסים בהם שוהים דיירים מוגנים. הטעם לכך נעוץ בחלוף הזמן מאז חקיקת החוק ושינוי הנסיבות.

מקורו של החוק הוא בפקודה מימי המנדט הבריטי. חיקוק הפקודה נבע מהמצב הכלכלי העגום ששרר באזור באותה התקופה, אשר יצר חשש מפני מצוקת דיור ומקרים בהם אזרחים ימצאו עצמם ללא קורת גג.

החוק עבר מספר שינויים ותיקונים מאז חקיקתו, אולם הרציונאל העומד בבסיס החוק נותר כשהיה – קביעת תקרה נמוכה של דמי שכירות לדיירים מוגנים והגבלת האפשרות לפנותם.

במהלך השנים השתנה המצב בארץ, המציאות הכלכלית אינה עוד כפי שהייתה, הדיירים המוגנים אינם בהכרח אותם אזרחים דלי אמצעים ובעלי הבית אינם בהכרח בעלי ממון שניתן להכשיר פגיעה בקניינם למטרת מזעור פגיעה בזכויות הדייר המוגן, כל שכן לאור חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו בשנת 1992, שהעניק לזכות הקניין מעמד חוקתי.

כנגזרת מהתמורות החלו במהלך השנים, ניצב סעיף 131(10) לחוק המעגן את העדפת זכותו של בעל הנכס לשנותו, על פני זכותו של הדייר המוגן להישאר בנכס.

סעיף 131(10) קובע, כי על בעל הנכס להוכיח 3 תנאים על מנת לפנות את הדייר: הראשון – רצון להרוס את הנכס על מנת לבנות במקומו נכס אחר, השני- קבלת היתר בנייה, השלישי – מתן הודעה בכתב לדייר על נכונות להעמיד לרשותו דיור חלוף.

במסגרת מגמת הפרשנות המצמצמת לחוק, בתי המשפט אף הקלו עם דרישת התנאי השני – קבלת היתר בנייה ובמספר פסקי דין נקבע כי אין לתת פרשנות פורמאלית ודווקנית לתנאי זה. כך לדוגמה, גם אם לבעל הנכס אין היתר בנייה בתוקף או שהיתר הבנייה הינו חלקי, עדיין יש באפשרותו לפנות את הדייר במידה ויוכיח כי אין מניעה לקבל את היתר הבנייה הנדרש בהמשך.

יש לזכור, פינוי הדייר המוגן מחייב את בעל הנכס בהעמדת סידור חלוף לטובתו. הסידור החלוף מוסדר בסעיפים 133(ב) ו-(ג) לחוק והוא יכול להיות בדמות של העמדת מושכר חלופי או בדמות של תשלום דמי פינוי, שגובהם בדרך כלל הינו כגובה דמי המפתח של הנכס (בערך 60% מערך הבעלות) ולעיתים גם תוספת של דמי העברה.

לסיכום, הימצאותו של דייר מוגן בנכס אינה בבחינת עובדה מוגמרת ובמקרים מסוימים, כגון המקרה דנן, בו לבעל הנכס ישנה אפשרות להרוס את הנכס ולבנות במקומו נכס חדש, או למצער, לשנות את הנכס באופן מהותי, ניתן לפנות את הדייר לאחר הוכחת התקיימות מספר תנאים.

תקציר זה אינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני מתאים.

כתב: עו"ד אייל שקיב