עיקרי תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין

1.      תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") המצמצם באופן משמעותי את אפשרויות השימוש בפטור מתשלום מס שבח במכירת דירות מגורים. עיקרי השינויים הם כדלקמן:

2.      עיקרי השינויים הינם כדלקמן:

2.1.  ללקוחותינו תושבי חוץ- יבוטל לחלוטין הפטור ממס החל מיום 1.01.2014 (למעט במקרים חריגים).

2.2.  ללקוחותינו תושבי ישראל- בעלי יותר מדירת מגורים אחת, יבוטל הפטור ממס שבח שאיפשר עד כה מכירת דירה אחת בפטור כל 4 שנים, וזאת החל מ-01.01.2014 ויוחלף בתשלום מס מופחת המכונה "שיעור מס מוטב" ששיעורו בין 0% ל-25%. נקבעה תקופת מעבר החל מיום 1.01.2014 ועד 31.12.2017 שבמסגרתה ניתן יהיה למכור שתי דירות מגורים בלבד, זאת בהתקיים מספר תנאים שיש לבחון את התקיימותם לגבי כל לקוח ולקוח. אפשרות זאת למכור שתי דירות בשנים 2014 עד 2017, אינה מתייחסת לדירות שהתקבלו במתנה. נציין כי מי שירצה למכור דירת מגורים בתקופת המעבר ( 2017-2014 ) שלא על פי הקריטריונים שנקבעו לאלו הזכאים לתשלום מס מוטב בתקופת המעבר, עלול לשלם עד 42% מס (מדובר על מס שבח על עליית השווי הראלי של הדירה) ובנוסף יהיה אותו אדם מחויב בתשלום  מס של 10% על עליית הערך האינפלציונית של הדירה.  

2.3.  לקוחותינו תושבי חוץ- בעלי יותר מדירת מגורים אחת יהיו אף הם לתשלום מס מוטב בתקופת המעבר במכירת דירתם, לפי אותם קריטריונים שנקבעו לתושבי ישראל.    

2.4.  החל מ-01.01.2018 יחויב לקוח - תושב ישראל או תושב חוץ שיש בידיו יותר מדירת מגורים אחת במס שבח מופחת על מכירת כל דירת מגורים שירצה למכור, המס יהיה בשיעור שבין 2% ל-25%, תלוי במשך החזקת הדירה על ידי המוכר. ככל שהדירה שתימכר מצויה יותר זמן בידי המוכר, כך יפחת שיעור המס על השבח הראלי. דירות שירכשו אחרי 1.1.2014 ישולם בגין מכירתם מס שבח של 25% - דהיינו מס על עלית ערכן הריאלית של הדירות.

2.5.  כמו כן, נקבעה תקרת שווי למכירת דירות יוקרה (4.5 מיליון ₪) כך שכל סכום שיתקבל בידי הלקוח בגין מכירת דירה מעבר למחיר של 4.5 מליון ₪  ימוסה במס מלא , כלומר עד כ-42% מהשבח.      

3.      אשר ללקוחותינו תושבי ישראל- בעלי דירה יחידה - לגביהם נשאר על כנו הפטור ממס שבח למכירת דירה יחידה, בכפוף לקיומם של מספר תנאים שיש לבחון את התקיימותם באופן פרטני לגבי כל אחד ואחד מהלקוחות. בעניין זה נציין כי ניתן לנצל את הפטור למכירת דירה יחידה פעם אחת ב-18 חודשים (אך לא באופן שיטתי שאחרת ייחשב המוכר לבעל עסק למכירת דירות) וגם כאן קיימת תקרה שווי של 4.5 מיליון ₪, שמעליה כל סכום יחויב בתשלום מס מלא כנ"ל.        

4.      תיקון משמעותי נוסף בוצע בביטול פטור ממס שבח להעברות במתנה בין אחים אלא אם כן מקור המתנה היא בירושה מהורה או מסבא או סבתא או במתנה שנתקבלה מהם.  התיקון הזה הינו כבר בתוקף מיום 01.08.2013.

5.      שינויים במס רכישה          

5.1.  תוקנה הגדרת "דירה יחידה" לעניין מס רכישה כך שהיא תיחשב לכזו גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש.        

5.2.  החל מיום 1 באוגוסט 2013 ועד ליום 31 בדצמבר 2014 ייווספו שתי מדרגות מס רכישה לדירות יוקרה:

5.2.1.     לחלק השווי שבין 4,500,001 ₪ ל - 15,000,000 ₪ יחוייב ב - 8% מס רכישה.

5.2.2.     לחלק השווי של 15,000,001 ₪ ומעלה יחוייב ב - 10% מס רכישה.         

5.3.  העלאת שיעור מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין שאינה למגורים ל-6% ויצירת מנגנון השבה של 1% (שישית) בהתקיים תנאים שנקבעו.        

6.      מס רכישה בהקצאת זכויות באיגוד מקרקעין         
החל מיום 1 לאוגוסט 2013, הקצאת זכויות באיגוד מקרקעין תהיה חייבת במס רכישה בהתאם להוראות החוק ומי שהקצו לו זכויות כאמור יהיה חייב בדיווח ותשלום מס רכישה. 

7.      מכירה רעיונית בחלוקת רווחי שערוך         
נוספה הוראה בחוק, המקבילה לזו שנקבעה בפקודת מס הכנסה, הקובעת מכירה ורכישה רעיוניות של זכות מקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שבגינן חולקו רווחי שיערוך.      

      משמעות הוראה זו:

7.1.  ההוראה תחול על חלוקת ריווחי שערוך בסכום העולה על 1 מליון ₪, שיחושב באופן מצטבר מיום רכישתו של הנכס.

7.2.  החברה המחלקת תהא חייבת בדיווח "שומה עצמית" בגין מכירה, תוך 40 יום, על מכירה ו/או על פעולה באיגוד מקרקעין ותשלום מס השבח הנגזר מכך.

7.3.  בעת המכירה הרעיונית כאמור, לא קמה חבות במס רכישה.       

7.4.  הוראה זו נכנסה לתוקף החל מיום 1 באוגוסט 2013, אולם, למיטב הבנתנו, בהעדר קביעת שר האוצר מהן מהם העודפים שלא נתחייבו במס חברות, הוראה זו עדין לא אופרטיבית, אך יתכן וקביעת שר האוצר תהא למפרע.

8.      אלה הם עיקרי השינויים אשר ישפיעו מן הסתם על רבים מלקוחותינו אך ישנם שינויים נוספים וניואנסים רבים בחוק החדש, ותקציר זה אינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני מתאים לפני שמקבלים החלטה למכור דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר שברשותכם.